Ипотека Мурабаха: что это такое

Главная идея: ипотека по схеме Мурабаха позволяет приобрести жильё в рассрочку без процентов, заменяя их фиксированной наценкой при перепродаже недвижимости банком.

Что такое ипотека Мурабаха

Ипотека Мурабаха – это форма исламского финансирования, соответствующая нормам шариата, где банк:

  1. Выкупает недвижимость у продавца.
  2. Перепродаёт её покупателю с заранее согласованной наценкой.
  3. Клиент выплачивает общую сумму равными платежами в течение согласованного срока без начисления процентов1.

В основе схемы лежит договор купли-продажи, а не кредитный договор. Наценка выполняет роль прибыли банка вместо процентов.

Ключевые особенности

ПараметрОбычная ипотекаИпотека Мурабаха
ПроцентыЕстьНет, фиксированная наценка вместо процентов1
ДоговорКредитныйКупля-продажа с рассрочкой1
Перерасчет при досрочном погашенииДа, переплата снижаетсяНет, сумма фиксирована1
Страхование жилья и жизниОбязательное (чаще)Страхование жилья оформляет банк, страхование жизни – по желанию1

Условия и требования

  • Первоначальный взнос – от 20% рынка (до 30% в некоторых банках)12.
  • Срок рассрочки – до 20 лет12.
  • Минимальная сумма – от 300 000 ₽; максимальная – до 100 млн ₽ (вариант у разных банков)32.
  • Гражданство РФ, возраст от 18 до 75 лет, стаж работы от 3 мес. (для ИП – от 12 мес.)1.
  • Доступно не во всех регионах; основные – Татарстан, Башкортостан, Дагестан, Чечня, Москва и область14.

Этапы оформления

  1. Подача заявки с набором документов (паспорт, справки о доходах, СНИЛС)3.
  2. Поиск и согласование объекта недвижимости: квартира, апартаменты3.
  3. Внесение первоначального взноса (не менее 20%)1.
  4. Заключение договора купли-продажи с банком и регистрация обременения в Росреестре1.
  5. Ежемесячные равные платежи в соответствии с графиком1.
  6. По окончании выплат обременение снимается, право собственности остаётся за покупателем1.

Преимущества и недостатки

Преимущества:

  • Соответствие нормам шариата, отсутствие процентов и скрытых комиссий1.
  • Фиксированная сумма выплат, независимая от ключевой ставки3.
  • Банк проверяет и страхует недвижимость, берёт на себя юридические риски1.

Недостатки:

  • Общая переплата из-за наценки может превышать переплату по обычной ипотеке2.
  • Нет снижения суммы при досрочном погашении1.
  • Ограниченный выбор объектов (исключены дома, участки, гаражи)3.
  • Программа пока доступна не во всех регионах и без участия в льготных госпрограммах12.

Реальные кейсы

Опыт риелтора Зариты Акматовой

При работе с клиентом-мусульманином Зарита сталкивалась с объектами на вторичном рынке, где банк запрашивал отчёт об оценке и находил несоответствия в документах. В одном случае жильё с обременением прежнего владельца пришлось заменить на другой объект, чтобы соблюсти нормы шариата и требования банка5.

Случай из Дагестана

Семья выплатила рассрочку за 3 года вместо 10 благодаря размеру первоначального взноса 40%. Клиентам удалось снизить общую сумму на 15% за счёт сокращения срока, поскольку в программе Домклик наценка зависит от срока рассрочки3.

Рекомендации по оформлению

  • Тщательно проверяйте чистоту документов и отсутствие обременений до внесения взноса.
  • Сравните условия нескольких банков: наценка и требования могут значительно отличаться2.
  • Рассмотрите вариант увеличенного первоначального взноса для снижения общей суммы договора.
  • Пользуйтесь услугами опытного риелтора, прошедшего сделки по исламским программам5.
  • Ознакомьтесь с возможностью досрочного погашения и условиями пожертвований в благотворительный фонд при просрочках (например, в Сбербанке)1.

Часто задаваемые вопросы

Что такое наценка в ипотеке Мурабаха?

Это фиксированная сумма, добавляемая к рыночной стоимости недвижимости и заменяющая проценты. Наценка оговаривается в договоре купли-продажи1.

Нужно ли подтверждать вероисповедание?

Нет, оформить ипотеку Мурабаха может любой гражданин РФ без привязки к религиозным убеждениям3.

Можно ли использовать материнский капитал?

Да, в Сбербанке и Домклик допускается использование маткапитала для первоначального взноса и досрочного погашения3.

Как досрочно погасить рассрочку?

Досрочное погашение возможно, но не уменьшит итоговую сумму выплаты, поскольку не начисляются проценты1.

В каких регионах доступна программа?

15 регионов: Республика Дагестан, Чечня, Ингушетия, КБР, КЧР, Северная Осетия, Башкортостан, Татарстан, Ставрополье, Краснодарский край, Ростовская область, Москва и области, Санкт-Петербург и Ленобласть1.

Ипотека Мурабаха открывает альтернативный путь к приобретению жилья на понятных и прозрачных условиях, особенно востребованный среди приверженцев исламских финансовых принципов.

Exit mobile version